Εξετάζοντας τον νέο θεσμικό πλαίσιο που αφορά το νέος Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας [ν.5219/2025 (ΦΕΚ 130/Α’/18.7.2025)].
Στα προηγούμενα άρθρα είδαμε συγκεντρωτικά τι περιέχει ο νόμος και το Άρθρο 40: Πεδίο που αναφέρεται στο πεδίο εφαρμογής (Α μέρος) . Είδαμε ακόμη τι αναφέρουν τα άρθρα 41 έως 45, που αφορούν το ύψος απαλλαγής (41), τους δικαιούχους απαλλαγής (42), τις περιπτώσεις που αφορούν την χορήγηση απαλλαγής για νέα αγορά (43), πότε γίνεται η άρση της απαλλαγής (44) και τέλος την ειδική απαλλαγή για αγορά κατοικίας σε περιοχές της Θράκης.
Στο σημερινό μας άρθρο μας άρθρο και το επόμενο , θα δούμε τις οδηγίες που δίνει η διοίκηση μέσα από το «Εγχειρίδιο Ερωτήσεων-Απαντήσεων σε Φορολογικά Θέματα», που έδωσε στην δημοσιότητα η διοίκηση. (έκδοση Μάιος 2026)
- Ποιοι είναι οι δικαιούχοι της απαλλαγής από τον ΦΜΑ για αγορά πρώτης κατοικίας;
Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα, ενήλικα έγγαμα ή άγαμα ή μέρη συμφώνου συμβίωσης, εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν (σε αυτή) το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά. Η απαλλαγή του άγαμου παρέχεται και στον σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου, τουλάχιστον έξι μήνες πριν την αγορά του ακινήτου και με την προϋπόθεση ότι ο γάμος θα λυθεί μέσα σε πέντε (5) έτη από την αγορά.
Απαλλαγή από το ΦΜΑ για αγορά πρώτης κατοικίας δικαιούνται:
α) Έλληνες.
β) Ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης.
γ) Οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.
δ) Αναγνωρισμένοι πρόσφυγες σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία και
ε) Πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.
- Μπορεί να χορηγηθεί απαλλαγή και μετά τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου;
Είναι δυνατή η χορήγηση απαλλαγής μετά τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου, εφόσον συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις της απαλλαγής κατά τον χρόνο σύνταξης του συμβολαίου και δεν έχει παρέλθει πενταετία από το τέλος του έτους εντός του οποίου συνετάγη το μεταβιβαστικό συμβόλαιο. Με τροποποιητική δήλωση συνυποβάλλονται τα απαραίτητα δικαιολογητικά και ζητείται η επιστροφή του φόρου. Μετά την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης, τον έλεγχο των δικαιολογητικών και τη διαπίστωση της συνδρομής των προϋποθέσεων της απαλλαγής κατά τον χρόνο σύνταξης του μεταβιβαστικού συμβολαίου, συντάσσεται συμπληρωματική πράξη του συμβολαίου, στην οποία αναφέρεται η χορήγηση της απαλλαγής (άρθρα 23 & 42 του ΚΦΔ, παρ. 3, περ. δ άρθρο 50 του ΚΦΠ).
- Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής;
- Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 €, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% μέχρι ποσού αξίας 250.000 €, από έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης μέχρι ποσού αξίας 250.000 €, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον 67% μέχρι ποσού αξίας 275.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
- Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 €, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται ΦΜΑ.
Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης κατοικίας), για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς (άρθρο 41 του ΚΦΠ).
- Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;
α) Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή το άλλο μέρος του συμφώνου συμβίωσης ή τα ανήλικα τέκνα του δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα ή ιδανικό μερίδιο αυτών που συνολικά πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτική κοινότητα ή δημοτική ενότητα (αν δεν υπάρχει περαιτέρω διοικητική υποδιαίρεση) με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων (λαμβάνεται υπόψιν η τελευταία απογραφή πληθυσμού – ΦΕΚ Β’ 2802/2023, Ε. 2038/2023).
Επίσης, σε περίπτωση που ο αγοραστής ή ο/η σύζυγος ή το άλλο μέρος του συμφώνου συμβίωσης ή τα ανήλικα τέκνα αυτού μεταβιβάσουν με επαχθή ή χαριστική αιτία την επικαρπία ή το δικαίωμα οίκησης ή ιδανικό μερίδιο κατοικίας ή οικοπέδου ή την ψιλή κυριότητα οικοπέδου, των οποίων έχουν την κυριότητα και το εμβαδόν των οποίων (είτε αυτοτελώς είτε συναθροιζόμενο με τα λοιπά ακίνητα κυριότητα τους) πληροί κατά τον χρόνο της μεταβίβασης τις στεγαστικές τους ανάγκες, δεν μπορεί να χορηγηθεί απαλλαγή α΄ κατοικίας κατά την αγορά άλλου ακινήτου πριν από την παρέλευση πέντε (5) ετών από την μεταβίβασή των ανωτέρω δικαιωμάτων.
Οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, θεωρείται ότι καλύπτονται, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους, όταν υφίσταται σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών) κατοικιών που υφίστανται ή των τετραγωνικών μέτρων, που, βάσει των πολεοδομικών διατάξεων, μπορούν να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ. χώρου κύριας χρήσης ή 90 τ.μ. για τον αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67%, προσαυξανόμενα κατά 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 30 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος και κατά 45 τ.μ. για κάθε προστατευόμενο τέκνο του δικαιούχου της απαλλαγής με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% ανεξάρτητα από την ηλικία του.
β) Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το οικόπεδο στο οποίο έχει ανεγερθεί η αγοραζόμενη κατοικία να βρίσκεται εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς. Περαιτέρω ο αγοραστής δε πρέπει να συνδέεται με τον πωλητή με σχέση συγγένειας εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού ή να είναι μεταξύ τους σύζυγοι.
γ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία.
Ο Απόστολος Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της ENTERSOFTONE και συγγραφέας.
Πηγή: ot.gr
